Airbnbから考える不動産投資と3つの問題点

目安時間:約 12分

私も存在と概要だけは認知していたAirbnbですが
最近かなり認知度を上げて来ているようですね。

知らない場合はすぐにググってみて下さい。
・Airbnd
・エアービーアンドビー
・エアービーエンビー

これ、ユーザー視点から見れば
「面白いサービスだなー」程度にしか見えませんが、
部屋を提供する側から考えると
結構なビジネスチャンスである事がわかりました。

Airbnbから考える不動産投資

私の友人が1人近日参入するとの事で、
さらに別の友人はすでに1物件運営中で
近日中にもう1物件運営を開始するという事なんです。

ググってもらえればわかりますが
Airbndで収益を上げている人のブログや
ノウハウセミナーなんかも見つかりますので
それなりの規模で認知されている事がわかります。

基本的な利用対象者は
日本に来る海外利用者という事になるんですが
予想以上に利益が出そうなんですよ。

この辺りは、スマホでAirbndのアプリを入れてみて
実際に近所の物件でも見てみればすぐにわかります。

例えば私の場合、
アプリを立ち上げて「広島市」で検索してみると
23件が部屋を提供している事がわかります。

この、観光都市であり
海外旅行者が常時大量に訪れる広島市で
提供されているのが23部屋というのは
かなりチャンスなんじゃないか?という事が予想されます。

で、試しに適当な物件をクリックすると、
部屋の詳細や
現在の予約状況を確認する事ができます。

つまり、どの程度の部屋をいくらで貸し出し、
どのエリアにあればどのくらいの予約が入るのかが
一目瞭然になるという事です。

どう?面白いでしょ。

ボロくて狭い部屋でも
案外予約埋まってたりしますし
どう考えても儲かってるなと思うんですよね。

ま、当然、
全ての部屋が儲かってるとは思いませんが。

でも、ある程度のリサーチを行えば
そんなにリスク無く始められそうという事で
実は私も参入を目指して情報収集を始めた所です。

Airbnb参入時に障壁となる3つの問題点

Airbnbで収益を上げようと思った場合、
大きく3つの問題がありますが、その前に最大の懸念である
「旅館業法」に触れる可能性があるという事。

現在この点は完全なグレーゾーンとなっていますので
実践する場合は自己責任でどうぞ、というのが
現在の状況のようです。

その上で、実際に参入するとして
3つの問題が考えられます。

Airbnbの問題点その1:物件が見つかるか

まず1つ目は
「又貸し可能な物件が見つかるか」
という点です。

通常の賃貸物件では
恐らく他人に又貸しする形での契約は難しく
これをクリア出来る部屋が見つかるのか・・・

これに関しては不動産屋に相談して
対応可能な物件を探してもらうか
大家に交渉してもらうしかありませんので
自力でどうにかできる問題ではないですね。

仮に安いワンルームマンションを区分所有したとして、
自分の持ち物だとしても
管理組合の規約によっては不可能かも知れません。

仮に規約にその辺りの表記が無かったとしても
マンション内に不特定多数、
しかも外人が常時出入りする状況を作ってしまうので
近所で苦情やトラブルが起こらないとも限りません。

そんな感じで、
物件を見つけるのは少し苦労しそうですね。

逆を言えば、
そこが参入障壁でもあると思うので
ここさえクリアできれば面白いとも言えます。

Airbnbの問題点その2:英語対応の問題

そして次の問題が、
外国人を対象にするという事になると
「英語対応」が必要になるという事です。

予約段階での対応、
現地で鍵の受け渡し対応、
部屋に用意する英語の設備説明書。

これは英語が出来ない以上は
外注するしかありませんが
見つける事はそう難しくないと思われますから
大きな問題ではなさそうです。

Airbnbの問題点その3:鍵の管理と清掃

最後の問題が
「鍵の管理」と「部屋の清掃」です。

利用客へ鍵の受け渡しと返却を
「どこでどう行うのか」と
退出時の清掃を誰がどう行うのか。

よっぽど暇な人は自分で部屋の清掃をすれば良いですが
そんな事できる人はいません。笑

これも業者さんにお願いする事になると思いますが、
友人の知り合いが広島で複数の物件を動かしているので
もしかしたら業者を紹介してもらえるかな?という感じですね。

Airbnb関連情報

Airbnbのノウハウについては
セミナー何かも開催されていますから
興味があれば行ってみてはどうでしょうか。

直近ではこんなセミナーがあると
友人に紹介してもらいました。
http://festivo.org/event/3986

ただし、このセミナーに参加しても
サポート関係の有償サービスなどは用意されておらず
あくまでノウハウ提供らしいです。

逆に、バックエンドを用意しないのかよ?
というのは、この業界のひねくれた人間の感想ですよね。笑

ま、こういうセミナーに行けば、
講師やすでに参入している人との繋がりが出来るので
業者を紹介してもらえる可能性もありますし
情報交換できる仲間が出来るという意味でも
興味あれば行って損は無いと思いますね。

また、
東京であればすでに業者が複数出て来ており
検索で簡単に見つかります。

試しに「Airbnd 代行」で検索すると
HOST+(ホストプラス)という業者が見つかりました。
http://airbnb-hostplus.com/

鍵の受け渡し、清掃、マニュアル作成と
運営時に不安な条件を全て代行してくれるようですが
どうやらかなり人気のようで現在は募集を中止しています。

通常の不動産投資と比較したAirbnb

さて、なぜ私がこの話に興味を持ったのかですが、
実は私、数年前から不動産の投資物件を探してるんですね。

特に今年に入ってからは結構真面目に勉強を始めていて、
年内にまず1つ練習として
区分マンションかボロい戸建てを購入しようと思ってます。

投資で購入する場合、
基本的には「利回り」を考える事になります。

分からない人のために簡単な説明をすると
年間家賃÷物件価格=利回り
という感じです。

年間に100万の家賃が見込める物件を
1000万円で購入するとすれば
「表面利回り10%」となりますね。

この条件で物件が見つかり
仮に1000万円フルで借り入れ金で購入すると
単純には10年で元が取れる感じです。

もちろん、金利や各種税金、
マンションの場合なら管理費や修繕積み立て費などがあるので
「実際の利回り」は表面よりも3%程度は下がると言われます。

例えば、面白いんですが
広島で言うと、ちょっと調べてみると
市内のど真ん中に、築42年で16.30平米の区分マンションが
105万円で売られています。

16.30平米とはいえ
マンションが105万です。笑

で、
「表面利回り40%」とかなっています。

なんじゃそりゃ、
そんなに儲かるんなら買いたい!
と思うわけですが、もちろん
「安いには理由がある」わけですね。

古い、ワンルームとは言え狭い、という以外に
管理費が11,200円、修繕積み立て金が4,800円必要で
合計で16,000円になりますよね。

で、利回り40%という事は
想定家賃が35,000円という事です。

つまりこれが、物件のレベルと地域相場なわけですが、
仮に35,000円で誰か借りてくれたとして
上記の16,000円が出て行くわけですから
実際に手元に残るのは19000円という事になります。

しかし、この時点でも利回りは21%もあり、
かなり儲かりそうな物件かも知れません。

しかも、それも
「実際に借り手が見つかれば」であり、
本当にここを借りる人間がいるのか?を見極められなければ
ゴミを買うのと変わりません。

だって、
「なぜそんなに安く売られているのか」
を考えると、その金額でも手放したい理由があるわけです。

もちろん、手放したい理由は人それぞれですので
もしかすると本当にお買い得な物件かも知れませんが、
そもそも、こんなに簡単に検索で見つかるような物件で、
ある程度の期間売れていない事を考えると
まぁ、投資価値は無いんだろうなと思いますよね。

恐らく内装が汚いまま放置されていると思われるので
購入費以外にもある程度のリフォームと清掃が必要でしょうから
そうなると初期費用が増えさらに利回りが下がります。

が。

が、ですよ。

これが35,000円で賃貸に出せなくても、
もし場所が良いなら「Airbnd」で収益上げられねぇか?
という考えが出て来ませんか?

こうなると、
賃貸費での投資物件としてではなく、
別の形で収益を上げられる投資物件となり
上手く行けば高い利回りを狙えるかも知れません。

こういう考えで行くと、
一般の投資家が手を付けないゴミ物件が
もしかするとお宝になるかも・・・

という見方を出来ると
なんかワクワクして来ませんか。

さらに先の話をすると、
現在そのような物件は出て来ていませんが、
賃貸ではなく、Airbnbで一定の利益を出したまま
高い利回りを持った物件として
投資家に売却する事まで可能かも知れません。

これはあくまで単なる妄想の話ですが
Airbndのようなサービスが現れた事で
これが長期的に需要を生むようであれば
上記のような可能性はあると思います。

また、広島のような田舎では
そういう考えで動く人間は絶対的に少ないですから
不動産屋でさえそんな事を考えないでしょう。

かなり面白いと思うんです。

ただ、物件を購入してしまうと
コケた時に色んな意味で面倒なので
Airbnbを取りあえずやってみようかなという段階では
安い賃貸物件で始めた方が良いと思いますが。

そんなわけでして、
にわかにAirbnb熱が盛り上がっている松原でありました。

面白い情報があれば
またあらためてご紹介しようと思います。

以上、ここ最近の面白ネタでした。

ではまた。

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